Muitos são os questionamentos acerca de poder ou não realizar benfeitorias no imóvel objeto de contrato locatício, as dúvidas mais corriqueiras giram em torno do locatário ser restituído ou não das despesas com tais obras.
Nesse sentido tentaremos esclarecer alguns pontos, seguindo o disposto na Lei 8.245 de 1991, esta responsável por regular as relações contratuais dos imóveis urbanos.
Contudo, alguns pontos devem ser esclarecidos, tais como: os tipos de benfeitorias e a forma de realização destas pelo locatário.
Sendo assim, as benfeitorias classificam-se ou dividem-se nas seguintes modalidades:
a) Necessárias;
b) Úteis;
c) Voluptuárias.
De maneira sucinta conceituaremos cada uma destas, de maneira que a benfeitorias consiste exatamente em serviços ou obras executadas no imóvel com o ânimo de conservá-lo (benfeitoria necessária), melhorá-lo (benfeitoria útil) ou embelezá-lo (benfeitoria voluptuária).
As necessárias consubstanciam-se nas que se reservam à conservação do bem ou que evitem que ele se destrua. Podemos citar como exemplo: a ameaça de queda do telhado por falta de manutenção, possibilidade de curto circuito no sistema de eletricidade etc., esses são considerados necessários, pois seu destino é a conservação do bem que esta prestes a deteriorar-se justamente por falta de manutenção.
As úteis encontram seu fundamento nas obras que aumentam ou facilitam o uso do imóvel. Podemos citar como exemplo: a instalação de cerca elétrica, a construção de uma garagem etc., essas é considerada útil pela destinação, ou seja, o conforto, a segurança, bem como, a ampliação de sua utilidade.
Com relação às voluptuárias, são as obras que não facilitam e nem tampouco aumentam a utilização do imóvel, tornando apenas o mesmo mais agradável, Aqui citamos como exemplo, as obras meramente estéticas, como os jardins.
A Lei 8245/91 trata essas obras de forma diferente, senão vejamos:
“Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.
“Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel”.
Desta maneira, as benfeitorias necessárias realizadas pelo locatário, mesmo que não autorizada pelo locador deverá ser ressarcida, tendo o primeiro, ainda, o direito de reter o bem (imóvel) até o devido ressarcimento, obrigando-se o mesmo a comprovação de todos os gastos, mesmo que houver o locador optado pela retomada do imóvel, salvo se houver cláusula de renúncia do locadorio quanto ao direito de ser ressarcido.
Sendo assim, devem-se observar dois pontos:
Primeiro: Existindo a previsão contratual expressa de cláusula que impossibilite a respectiva indenização pela benfeitoria realizada pelo locatário, bem como o direito de retenção, teremos esta como válida.
Segundo: Nada dizendo o contrato, terá o locatário direito ao ressarcimento dos gastos com as despesas necessárias, ainda que não autorizadas pelo locador.
Outra possibilidade que poderá ser objeto de cláusula contratual diz respeito as que prevêem que as benfeitorias só deverão ser realizadas com anuência prévia e formal do Locador.
Neste caso, quanto às benfeitorias necessárias, deve o Locatário notificar o Locador para realizá-las; se este não o fizer, e as danificações do imóvel puderem comprometer o uso normal do mesmo, terá o Locatário o direito de executá-las, mediante no mínimo três (03) orçamentos, notas fiscais e recibos respectivos, para, em seguida, postular pela via judicial a compensação do valor gasto quando do pagamento das mensalidades de aluguéis, ou seja, proceder com uma ação regressiva.
No que tange as benfeitorias úteis para que o locatário seja indenizado pelas mesmas, constituíra condição sine qua non a prévia autorização do locador, com a devida autorização o locatário também poderá mediante comprovantes das despesas reter o imóvel até o devido ressarcimento, do contrário não poderá o locatário reter, nem tampouco, ser ressarcido.
Conforme o disposto no artigo 36 da Lei 8245/91 as benfeitorias voluptuárias não geram direito ao Locatário de reter o imóvel (art.36), de sorte, poderão de retiradas, desde que não prejudique o espaço físico do imóvel.
O legislador levou em consideração ao tratar das benfeitorias voluptuárias o fato de que quando o locatário executa referida obra, seu cisto não vai ser recuperado, pois cause sempre, não aproveitam ao locador.
Contudo, persistindo dúvidas o melhor será sempre consultar um advogado de sua confiança, para tomar as medidas necessárias se bem lhe convier.
